AKÇALI ARSA ve KONUT YAPI KOOPERATIF ORTAKLARI DAYANIŞMASI

Normal 0 21 false false false TR X-NONE X-NONE

15.05.2011 tarihinde yapılan 20. Olağan genel kurul değerlendirme konuşmam

SAYIN DİVAN, DEĞERLİ MİSAFİRLER, SAYGI DEĞER ORTAKLAR

Şubat ayında yapılan olağanüstü genel kurulunda onaylanan sözleşmede gördüğümüz tehlikeleri sizlere anlatmaya çalışmış ve söz konusu çekincelerin ortadan kaldırılmasını için verdiğimiz öneri sizlerin onayına sunmuştuk. Hatırlarsanız tek terk verilen önerilerimiz divan tarafından okunmadan genel kurul onayına sunulmuş ret edilmiş daha sonra toplu olarak verilen önerilerimiz ise tek tek tartışılıp onaylanması gerekirken tartışılmadan toplu olarak genel kurul onayına sunularak ret edilmişti.

NEDEN DAVA AÇMAK ZORUNDA KALDIK / TAM METİN

DEĞERLİ ORTAKLAR

Yaklaşık 18 yıl önce Belediyemiz de 657 sayılı yasaya tabi olarak çalışan 4000 ‘i aşkın memurun katılımıyla Kooperatifimiz kuruldu. Kamulaştırma ve bölgenin imar planı çalışmalarının 5-6 yıl içinde bitip üyelerine arsalarını vermesi gerekirken, bu arsaları Belediye çalışanlarına çok görenler tarafından yapılan türlü engellemeler sonucunda sürecin uzaması üzerine, üyelerimizin umudu, üzüntü ve karamsarlığa dönüştü. Geçen 18 yıl içinde üyelerimizin yaklaşık 700 tanesi kooperatifimize 2300’üde 3. şahıslara olmak üzere 3000 den fazla Belediye çalışanı kooperatif hisselerini satmak zorunda kaldı. Şu anda üyelikleri devam eden 1000 civarında Belediye çalışanının da büyük bir kısmı, arsalardan ümidini kestiği için hisse değeri 100.000 TL olması halin de hisselerini satmayı düşünmektedir.

Arsaları Belediye çalışanlarına çok gören zihniyeti temsil eden ve 6 yıldır görevde olan bu Yönetim Kurulu, sürekli olarak üyelere Kooperatifin tek şansının yoğunluk artışı olduğunu ve her üyeye cebinden 5 kuruş harcatmadan 150m2 lik lüks bir daire vereceklerini vaat ederek üyelerimizin desteğini sağlamışlar ve yönetimde kalmayı başarmışlardır. Normal yürümesi gereken planlama sürecinin de sanki Belediye Başkanlarıyla uyumlu çalışan Kooperatif Yönetiminin bir başarısıymış gibi üyelere göstererek, Yönetim Kurulunun çok iyi çalıştığı ve güvenilir olduğu imajı yaratılmıştır. Belediye dışından olan üyelerimizin büyük çoğunluğu sağlam bir yatırım yaptığı düşüncesiyle Kooperatifimizin Genel Kurullarına hiç katılmamışlar, katılan az sayıda üyede, ‘’hisse değeri 100.000TL olsun satıp kurtulayım’’ veya ‘’150m2’lik lüks daire verecekler bu bana yeter’’ diye düşünen Belediye çalışanlarıyla aynı doğrultuda oy kullanarak Kooperatifimizin geleceğini tehlikeye sokmuşlardır.

6.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNE,

Dosya No:2011/205

Kooperatifimizin 4.Olağanüstü Genel Kurulunda kabul edilen sözleşme ile Kooperatif ortakları çok zor duruma düşürülmüşler ve hukuka aykırı kararlarla ortaklar ciddi anlamda zarara sokulmuşlardır.

Sayın mahkeme heyeti, tüm ortaklarca da bilindiği gibi uzun yıllardan beri (1993 yılından) ev sahibi olabilme umuduyla yaşamaktayız. 09.05.2010 tarihinde yapılan 19.Olağan Genel Kurulu ile yapılaşmaya geçmek amacıyla komisyon oluşturulmuş ve 08.08.2010 tarihinde yapılan 3. Olağanüstü Genel Kurul ile yönetim kuruluna sözleşme yapma yetkisi verilmiş ve hazırlanan sözleşme 27 Şubat 2011 tarihinde MEB şura salonunda yapılan 4.Olağanüstü Genel Kurulda sözleşmeyi bilmeyen ve ne gibi zararlar getirdiğini düşünmeyen ortakların oyları ile kabul edilmiştir.

4. Olağanüstü Genel Kurul çağrı gündeminden de bilindiği gibi genel kurul yapılmasının asıl ağırlığını hazırlanan sözleşme ve eklerinin görüşülerek onaylanması oluşturmaktadır. Ancak, her ortağın okuyarak bilgi sahibi olabilme hakkına, kooperatif ortağı olmasının en doğal koşulu olarak sahip olması gerekirken, bu hakkı yapılan uygulamalarla elinden alınarak bilgi kısıtlamasına gidilmiş, sözleşme ve ekleriyle getirilen hükümleri tam anlamıyla anlaşılıp kavranamadan onaya sunulup kabul edilmesi sağlanmıştır.

Mevcut örneklerine göre pek çok ayırdı ve geçerli mevzuat hükümlerine göre pek çok hukuksuzluğu içeren sözleşmenin incelenen bazı hükümlerinin taşıdığı olumsuzluklar, sizleri bilgilendirebilmek amacıyla aşağıya çıkarılmıştır.

547 PARSEL

Sözleşmenin 8.3 maddesinde hukuki süreci halihazırda devam eden ve mevcut konut arsamızın yaklaşık onda biri büyüklüğündeki 547 parselin, hukuki süreci tamamlandıktan sonra mevcut arsamıza ilaveten yükleniciye verilmesi genel kurulda kabul edilen sözleşme ile birlikte karar altına alınmış olduğundan; verdiğimiz arsalarımıza ilaveten bu alan içinde yapılabilecek 418 konutluk dubleks arsası daha yükleniciye verilmiş olmaktadır. Bu ise emsal büyüklükte bir konut arsası bugünkü bölge rayiç değerlerine göre ortalama 200.000 TL olarak kabul edildiğinde, her ortağın 24.726 TL lık zarara uğratılması anlamı taşımaktadır. Kooperatifimizin bundan önce yapılan hiçbir genel kurulunda 547 parselin devrine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısı ile sözleşmeyi hazırlayan yapılaşma komisyonu ve yönetim kurulu yaptıkları bu uygulama ile 08.08.2010 tarihinde kendilerine sözleşme yapma yetkisi verilen 3.olağanüstü genel kurul karar ve yetkilerinin dışına çıkmışlardır.

ÖDENECEK PARA

Kapalı otopark yapılması halinde her ortaktan 17.500 TL alınması hükmü teknik şartnamenin otoparklar bölümü 20.20 maddesinde bulunmaktadır. Ayrıca yapılacak işlerin kontrollük, yapı denetim ile KDV bedelleri ve tapu harçları da iş sahibi olarak biz ortaklar tarafından ödenmesi, kabul edilen sözleşme hükümleri arasında bulunmakta olup, bu rakamların toplamı bugünkü rayiçlere göre yaklaşık 42 000 TL sını bulmaktadır.

TEMİNAT

Sözleşmenin 2.5 maddesinde işin tahmini bedeli 1.450.000.000 TL (birmilyardörtyüzellimilyon) olarak belirlenmiştir. Ancak verilen bu iş karşılığında yükleniciden herhangi bir teminat alınmasına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Teminat, yüklenicinin iş sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirebilmesine karşılık alınacak garanti veya güvence bedeli anlamı taşımaktadır. Dolayısı ile teminat hükmünün sözleşmeye konmaması ile yüklenici tarafından taahhüt edilen işin gerçekleşmemesi veya beklenen sonucun ortaya çıkmaması halinde kooperatifin veya biz ortakların uğrayabileceği zararlar bu durumda yükleniciden alınamayacaktır.

KAT KARŞILIĞI ORANI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma yetkisi şimdiki tarihten yaklaşık beş sene önce yapılan 15. Olağan Genel Kurulunda bile % 40 oranının altında olmamak şartına bağlanmışken ve bugün itibariyle arsanın bulunduğu bölgede arsa sahiplerince yükleniciye kat karşılığı iş verme oranı %45–50 iken, 27.02.2011 tarihinde onaylanan sözleşme ile bu oran artacağı yerde eksiltilerek %20 seviyelerine indirilmiştir. Yükleniciye sözleşmenin 2.3 maddesi gereğince 6279 konut ve tüm ticaret alanları verilmiştir.

KONUT BÜYÜKLÜĞÜ

Kabul edilen sözleşmenin 5.2 maddesinde konut büyüklüğü zemin katlarda 100 m2 diğer katlarda ise 147–150 m2 arasında olacaktır denilmektedir. Kooperatifimizin yönetim kurulu ve yapılaşma komisyonuna sözleşme yapma yetkisi verilen 3.olağanüstü genel kurul kararlarında böyle bir ifadeye yer verilmemiş olup, daire büyüklüğü “en az net 150 m2” olarak ifade edilmiştir. Dolayısı ile sözleşmeyi hazırlayan yapılaşma komisyonu ve yönetim kurulu yaptıkları bu uygulama ile 08.08.2010 tarihinde yapılan 3.olağanüstü genel kurulda alınan karar ve yetkilerin dışına çıkmışlardır.

KONUT EMSALİ

Her iki semtte yapılan inşaatlardan alınan teknik şartnamelerin karşılaştırılmasından görülebileceği ve güncel piyasa rayiçlerinden de anlaşılabileceği gibi; arsalarımızın bulunduğu Beytepe bölgesinde yapılan konutlar ile örnek daire olarak gösterilen İvedik Organize Sanayi Sitesine komşu Serhat Mahallesinde yapılan konutlar arasında inşaat ve malzeme kalitesi açısından büyük fark bulunmaktadır. Serhat mahallesinde yapılan bir örnek dairenin Beytepe gibi çok daha farklı ve buraya göre birkaç katı kadar daha değerli bir yerde yapılacak yere örnek daire örneği ile emsal tutulmaya çalışılması ortakların en az ik katı aleyhine bir uygulamadır. Ayrıca, daha ortada imar planı değişikliği, mimari planlar vb. dâhil hiçbir teknik çalışma yokken şimdiden “bu örnek dairedir” demek sözleşmenin kabul edilebilmesi amacıyla yapılmış etik olmayan bir yönetim davranışıdır.

KONTROL TEŞKİLATI

Kontrol teşkilatlarının nasıl kurulup nasıl çalışacakları geçerli yasal mevzuat hükümlerine göre belirlenmiştir. Ancak sözleşmenin 13.2 maddesiyle kontrol teşkilatının yüklenici ile uyum içerisinde çalışacağı esasına dayanan kabul edilemez bir anlayış getirilmiştir. Böyle olması halinde kontrollüğün çalışması kısıtlanacak, üzerinde baskı oluşacak ve kendi bağımsız iradesiyle karar alabilmesi güçleşecek, özerkliği kaybolacaktır.

KABUL İŞLEMLERİ

Sözleşme ve eki teknik şartnamede kabul işlemlerinin nasıl yapılacağı geçerli mevzuat hükümlerine dayandırılmamıştır. Bayındırlık Bakanlığı Muayene ve Kabul İşleri Yönetmeliğinde ve Bayındırlık Genel Şartnamelerinde kabul komisyonların teşkil edilmesi ile çalışma esas ve usulleri net olarak ortaya konulmuştur. Geçerli mevzuatlarda geçici kabulün iş bitiminden sonra kesin kabulün geçici kabulden bir yıl sonra ayrı ayrı yapılacakları belirtilmişken sözleşmede böyle bir hüküm bulunmamakta, kabul işlemleri tek kabulle geçiştirilip mevzuata dayandırılmadığından bu aşamada karmaşa ve sıkıntıya neden olacaktır.

CEZAİ ŞARTLAR

Sözleşmenin 18 maddesinde, yüklenici inşaatların teslimini geciktirmesi halinde her bir konut için ilk altı ayda, aylık 750 TL, ikinci altı ayda aylık 1000 TL gecikme cezası ödemesi öngörülmüştür. Bu rakamlar bölgedeki bugünkü çok katlı konut kira rayiç rakamlarını yaklaşık olarak yansıtmakta olup, “bu ceza bedelleri iş sonunda günün rayiçlerine göre tekrar hesaplanır” hükmü de maddede yer almadığından, iş teslimi için geçecek yıllarda meydana gelecek enflasyon rakamlarına göre ceza miktarı çok düşük kalacak, teslim yılındaki gerçek rayiçleri yansıtmayacaktır.

Cezalar yaptırım gücünü sağlamak amacıyla sözleşmelere konulan hükümlerdir. Bayındırlık Bakanlığı Tip sözleşmelerinde günlük ceza oranları ihale bedelinin 0,0003 (onbinde üç)’ ü olarak belirlenmiştir. Bu oran Sözleşmede bulunan 1.450.000.000 TL sına uyarlandığında bu işin günlük cezasının 435.000 TL, aylık cezasının 13.050.000 TL olduğu, bu rakamın 3381’ e bölümü ile de bir konut başına düşecek 3860 TL’ sı bulunmaktadır. Bu rakam sözleşmede bulunan 750 TL ile karşılaştırıldığında konulan cezanın geçerli mevzuata göre 5 kat daha az olduğu anlaşılmaktadır.

Ayrıca, sözleşmenin 22. maddesinde iş sahibinin tapudan ferağ etmesi halinde yükleniciye 10 gün içinde 300.000.000 (üçyüzmilyon) TL, ara hak edişler onaylandıktan sonra ferağ etmekten imtina etmesi halinde 10 gün içinde 50.000.000 (ellimilyon)TL, sözleşmeyi haklı sebep olmaksızın fesih etmesi halinde 10 gün içinde 500.000.000 TL cezai şart olarak ödemesi, yüklenicinin ise yükümlülüklerine aykırı davranması, on aydan uzun süreli işi başlamama, geciktirme, iflas, mücbir sebep vb. hallerde ise iş sahibine 50.000.000 TL cezai şart olarak ödemesi hüküm altına alınmıştır. Dolayısı ile tarafların ceza miktarları karşılaştırıldığında iş sahibi aleyhine orantısızlık mevcuttur.

Cezai şartlar ortaklara karşı konmuştur. Aslında yükleniciye karşı konması gerekir. Yüklenici işi yapmazsa veya hatalı yaparsa sözleşmede yükleniciye karşı herhangi bir cezai şart yoktur.

İŞ SÜRESİ

Sözleşmenin 10.maddesinde iş süresi 78 ay (6,5 yıl) olarak verilmiştir. Ancak sözleşmede Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu tarafından Ankara da havanın fenne uymayan günleri de süreye ayrıca eklenecektir dendiğinden bu ek süre vermek anlamı taşımakta olup, iş süresini daha da arttıracaktır. Mücbir sebepler dışında yapım ve kabuller etaplar halinde gerçekleşeceğinden bunlar için 17 madde gereğince verilecek ek süreler de düşünüldüğünde iş süresi yaklaşık 10 yıla ulaşabilecektir. 08.08.2010 tarihinde yapılan 3.olağanüstü genel kurulda iş yapım süresi olarak 6 yıl inşaat 1 yıl proje olarak toplam 7 yıllık iş süresi belirlenmiştir. Hazırlanan sözleşme ise bu kararlara aykırılık oluşturmaktadır. Dolayısı ile sözleşmeyi hazırlayan yapılaşma komisyonu ve yönetim kurulu yaptıkları bu uygulama ile 08.08.2010 tarihinde yapılan 3.olağanüstü genel kurulda alınan karar ve yetkilerin dışına çıkmışlardır.

TAPUDA DEVİR

Sözleşmenin 6.5 maddesi gereğince İş sahibinin iş bu taşınmazlara ilişkin inşaat ruhsatlarının alınmasını takip eden yedi gün içinde sözleşme eki tabloda verilen pursantaja göre taşınmazları yükleniciye devretmesi zorunluluğu getirilmiştir. Ancak bu tablo, konut parsellerinde inşaatların belirli bir seviyeye gelindiğinde aşama aşama tapu devrini getirirken, ticaret alanlarının da bulunduğu konut dışı parsellerde inşaat ruhsatını müteakiben bir hafta içinde doğrudan tapu devrini getirmektedir. Bu durum da tapu devirlerinde birinci önceliğin ticaret alanlarının da bulunduğu konut dışı parsellere verildiği anlaşılmaktadır. Konutların ikinci planda kaldığı bu durumda yüklenici üçüncü şahıslara da devir yapabileceğinden karşılaşılacak hukuki sonuçlarda kooperatifin üçüncü şahıslarla karşı karşıya kalabilmesi durumuyla karşılaşılabileceğinden kooperatif ve ortaklar açısından zorluk yaşanabilecek telafisi çok zor ve hatta konut dışı parseller tümüyle kooperatifin mülkiyetinden çıkmış olabilecektir.

DEVİR YASAĞI

Sözleşmenin 8.6 mddesi ile inşaat ruhsatlarının alındığı tarihten itibaren konutlara iskân alınıncaya kadarki zaman aralığında Yüklenicinin satış politikasına menfi etki etmemesi amacıyla üyelik devirlerinin yapılmamasını iş sahibinin yükümlülükleri olarak getirmektedir. Bu kısıtlama uygulanması halinde ortaklara büyük sıkıntı oluşturacaktır.

GİZLİLİK

Sözleşmenin 29. maddesi ile sözleşmeye gizlilik maddesi getirilmiştir. Bu sözleşme bir inşaat sözleşmesidir. İnşaat sözleşmesinin Aleni olması ve tüm ortakların inşaat sözleşmesini bilmesi gerekir. Kooperatiflerin temel ilkelerinden biri demokratikliktir ve bu nedenle tüm ortakların sözleşmeyi bilmesi gerekir. Diğer yandan 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 24. .maddesine göre “ortakların bilgi edinmek hakkı, ana sözleşme veya kooperatif organlarından birinin kararıyla bertaraf edilemez ve sınırlandırılamaz.” Hükmü vardır. Bu amir hükme göre sözleşmeye gizlilik konulması ve ortakların bilgilendirilmemesi anılan maddeye aykırıdır.

SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ

Diğer yandan sözleşmenin 31.maddesinde noterde yapılmak kaydıyla sözleşme değiştirilebilir hükmü vardır. Bu hükümde son derece de yanlıştır ve ortakların hakkını ortadan kaldırmaktadır. Bütün değişikliklerde genel kurul iradesinin aranması esas olmalıdır.

Saygılarımla arz ederim. …/…/ 2011

Adı Soyadı:

İmza:

Not: Bu yazımı, her olayın kayda girmesini, gelecekte söylenenleri hatırlama ve yanlış yere suçlamaları önlemeyi amaçladığımdan uzun bir yazı olarak hazırladım. Bir belge olması ve dikkatlice tümünün okunması dileğimle saygılar.

28.02.2011. TARİHİNDE YAPILAN 4. OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULUNU DEĞERLENDİRMEM

Hiç düşünebilir misiniz, bedeli 1.450.000.000 TL olan bir sözleşmeyi, 3381 ortağa göstermeden, genel kurulda okunmadan, seçilmiş 15 kişilik komisyona güvenerek, on dakikalık bilgi vermeleri ile onaylayacaksınız.

Hiç düşünebilir misiniz, bu büyüklükte bir sözleşmede yapılmak istenen değişiklikleri hiç okutmadan genel kurul onayına sunarak ret edeceksiniz.

Hiç düşünebilir misiniz, kooperatif yönetimi ve komisyon üyelerinin kısa başlıklar olarak;

TEKNİK KOMİSYON TOPLANTI TUTANAĞINDA YER ALAN MADDELERE YAPILAN İTİRAZ ŞERHİ HAKKINDA

Yapılaşma Komisyonu 25 Şubat 2011 tarihinde saat 18.00’de Komisyon Başkanı A. Bülent ONAT Başkanlığında yaptığı toplantıda yönetim kurulu ve yapılaşma komisyonu tarafından hazırlanan ve müteahhit firma ile mutabık kalınan idari sözleşme ve teknik şartnamenin detaylarını görüşerek, 27 Şubat 2011 tarihinde yapılacak olağanüstü genel kurula sunulup sunulmayacağını tartışmıştır.

Komisyon Başkanı A. Bülent ONAT sözleşmelerin hazırlanması, müteahhit firma ile yapılan görüşmeler ve gelinen aşamayı anlatması için yönetim kurulu başkanı Özer AKYILDIZ’ a söz vermiştir. Yönetim kurulu başkanı; idari sözleşme ve teknik şartnamenin yönetim kurulu ve komisyonda görev alan bazı arkadaşlar tarafından hazırlandığını, ayrıca müteahhit firma ile yapılan görüşmelerde ortaya çıkan sorunlara çözüm bulmak için; çok sayıda avukat, Yargıtay’dan emekli hâkim, tetkik hâkimi, teknik elaman, mali müşavir gibi uzman kişilerden de yardım alındığını, gerek hazırlama aşamasında, gerekse müteahhit firma ile yapılan görüşmelerde yaşananların, her aşamada komisyonun bilgisine sunulduğunu, görüşlerinin alındığını, ayrıca her türlü belgenin komisyon üyelerine bazen elden verilerek, bazen de e-mail yoluyla gönderildiğini belirtmiştir.

SÖZLEŞME OLDUĞU ŞEKLİ İLE KABUL EDİLİRSE HER ORTAĞIN ODEYECEĞİ BEDEL

Sözleşmenin, 12. Maddesinde bulunan yapı denetim masrafları, 13.1 Maddesinde bulunan kontrol teşkilatı masrafları, (Bu teşkilat iş sahibi tarafından oluşturulduğundan, masraflar kooperatifçe ödeme zorunluluğu var) 20.2 maddesinde bulunan fatura karşılığında yükleniciye ödeyeceği KDV masrafları ve sözleşmenin 22.2-b maddesinde bulunan tapuya şerh koyma masraflarının ortalama toplamı,

SÖZLEŞMENİN 3.1, 10.1, 10.3 ve 24.1-c MADDELERİNDE BULUNAN SÜRELER GÖZ ÖNÜNE ALINDIĞINDA TÜM KONUTLARIN BİTME SÜRESİ

GENEL KURUL KARARI: (Madde1)

Toplam sözleşme süresinin belirlenmesi, bu sürenin hukuki süreçler hariç en fazla 7 yıl olması (1 yıl plan, proje ve ruhsatlar + 6 yıl inşaat yapım süresi

DEĞERLİ ORTAKLAR

NEDEN 1.000 TL AİDAT İSTENİYOR?

Yapılacak olağanüstü genel kurulunda; Gündemin 4. Maddesinde bulunan “sebepsiz zenginleşme davaları sonucuna göre 1.000 TL ek aidat talep edilmesi konusunda geçmiş yıllarda söylediklerimizi bize anımsatmamıza neden olmuştur.

2008 Yılında yapılan 17. Olağan genel kurulu çalışma raporunda;