AKÇALI ARSA ve KONUT YAPI KOOPERATIF ORTAKLARI DAYANIŞMASI

BU YAZI 2007 TARİHİNDE ORTAKLARA GÖNDERİLMİŞ OLUP ŞİMDİ BAKILDIĞINDA SÖYLEDİKLERİMİZİN NE KADAR DOĞRU OLDUĞUNU DAHA İYİ GÖRÜYORUZ.

ÖNERDİĞİMİZ ALTERNATİFLERİN HALA HİÇ BİRİNİN TARTIŞILMADIĞINI VE GELİNEN NOKTADA BU ALTERNATİFLRİN TARTIŞILMASI ZORUNLULUĞUNUN OLDUĞUNU GÖRMEKTEYİZ.

ZAMAN KAYBI VE ALTERNATİFLERE ULAŞMANIN ZORLAŞTIĞINI GÖRMEK BİZLERİ ÜZMEKTEDİR.

AKÇALI ARSA VE KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN DEĞERLİ ORTAĞI

Kooperatifimizdeki gelişmeleri hepiniz yakından izlemektesiniz. Yönetim Kurulunca, genel kurullarda söylenen ve yayınladıkları yazılar ile yapılan tek taraflı iddiaların gerçekleri yansıtmadığını sizlere sunmak için bu yazının yayınlanması zorunluluk haline gelmiştir.

Bilindiği gibi yönetim kurulunun, “5 aylık uzun bir çalışma sonucu kusursuz olarak hazırlandı” dediği sözleşme; 12 Kasım 2006 tarihinde yapılan 2. olağan üstü genel kurulda yönetim kurulunun tüm ısrarına rağmen 426 oya karşı 947 oyla ret edilmiştir.

Her ortağa ücretsiz birer konut verileceği söylenmesine rağmen öneri niçin kabul edilmedi? Bunu hatırlayalım.

1- Sözleşme yapılan firma aracı firma idi ve alacağı işi, belli çevrelere paylarını dağıttıktan sonra başka firmalara devredecekti.

- Firmanın referansları var mıydı? Yok.

- İş bitirmesi var mıydı? Yok.

- Önerilen sözleşme şartlarında işin bu firmaya verilmesi durumunda sorun çıkacak mıydı, konut sahibi olabilecek miydik? Kesinlikle çıkacak, konut sahibi olamayacağımız gibi arsalarımızın kaybedilmesi söz konusuydu.

- Bu büyüklükte bir işi Türkiye’de tek başına yapacak bir firma var mıdır? Çok zor, hatta imkânsız gibi.

- İşin verilmesi durumunda konutlar 3 yılda teslim edilecekti. Peki, yüklenici firma finansmanı nasıl karşılayacaktı? Kendi hissesine düşen arsalara konut yapıp satarak yanı 3 yılda yaklaşık 8 bin konut yapacak 3381sini kooperatifimize verecek, geri kalanını 3 yılda satıp finansmanını sağlayacak, bunun için acaba ayda kaç konut satması gerekiyordu? Bunu yönetim kurulu hiç düşünmüş müydü? Bu mümkün müydü?

2- Konut sayısı nasıl artırılacaktı? Genel kurulda yönetim kuruluna bu soru ısrarla sorulmasına rağmen yanıtı verilememiştir. Verilemezdi de! Çünkü yasal olarak sadece kooperatifimiz alanlarının yoğunluğunu artırma olanağı yoktu. Olması durumunda mutlaka bölgede diğer arsa sahiplerinin dava açıp planı bozduracağı bilinmekteydi.

3- Bu durumda tek çare kalıyordu; arsalarımızın “ Kentsel Dönüşüm alanı” ilan edilmesini sağlayarak, kooperatif ortaklarımızı bırakın lüks konut sahibi olmayı SOSYAL KONUT NİTELİĞİNDE, para etmeyecek birer konuta muhtaç hale getirmek. Kooperatif ortaklarını Büyük Şehir Belediyesi yönetiminin insafına bırakmak… Büyükşehir Belediye Başkanı tarafından TBMM’ komisyonlarında canla başla savunulan ve Büyük Şehir Belediyelerine çok büyük yetkiler veren ”Dönüşüm Alanları Hakkında Yasa Tasarısı” incelendiğinde bu söylediklerimizin abartılı, kötümser yorumlar olmadığı açık olarak görülecektir.

Bu durum Kasım ayında yapılan genel kurulda bir tehdit unsuru olarak üstü kapalı bir şekilde Yönetim Kurulunca gündeme getirilmiş, ancak ortaklarımızın tepkisini çekeceği düşünülerek açıkça telaffuz edilmemiş ortaklardan gizlenmiştir.

4- Olağanüstü genel kurul’un onayına sunulan –çok uzun süre çalışılarak hazırladıklarını söyledikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnamesinde kooperatifimizin çıkarları tamamen göz ardı edilerek, adeta müteahhide teslimiyet belgesi düzenlenmişti. Teminatlar ve cezai şartlar yetersizdi. Sürenin başlama ve bitiş süresi ara hak ediş, geçici kesin kabul şartları, işin tasfiyesi durumunda kooperatifin hakları gibi maddeler düzenlenmemişti..

Yeterince inşaat yapılmadan müteahhide devredilecek arsanın %53nün devredilmesi ileride çıkacak sorunların önüne geçilmesi açısından çok riskli idi. Daha önemlisi Teknik Şartnamede Kooperatif ortaklarına verilecek konutların nitelikleri belli değildi. Tüm tanımlar yuvarlamaydı. En azından avam projeleri dahi yoktu.

Türkiye’de eşi, benzeri olmayan büyüklükteki bir alanla ilgili olarak, tamamen müteahhit firmanın istemleri doğrultusunda ve müteahhidi gözeten koşullarda gelişi güzel hazırlanmış beş, altı sayfalık alelade bir belge önümüze getirilmiş ve onaylanması istenmişti. Halk arasında yap sat denilen, gecekondudan apartman tipi konutlara geçmek için düzenlenen “İnşaat Sözleşmeleri” dahi çok daha ayrıntılı ve arsa sahiplerini koruyan nitelikte düzenlenmektedir.

Genel kurulda, yönetim kurulu başkanı tarafından “sözleşme değişirse firma garanti vermez, garanti olması için sözleşmenin aynen onaylanması gerekir.” Demiş olmasına rağmen, yayınlanan bültenlerde; KOOPERETİF HAK VE MENFAATLERİNİ GÖZETMEDİĞİ İÇİN ÖNERİLEN SÖZLEŞME TASLAĞINI REDDEDEN 947 KOOPERATİF ORTAĞI için ”kafalarının arkasında gizledikleri asıl amaçlarını sözleşmeyi eleştirerek değil kötüleyerek belli etmişlerdir. Yapıcı olsalardı sözleşmeyi değiştirirdik” diyerek genel kurulda ki olmazsa olmaz dayatması unutturulmaya çalışılmıştır. Biz, bu haliyle sözleşmenin, kooperatif imiz geleceğini tehlikeye attığını ve tüm maddelerin değişmesi gerektiğini çok iyi biliyorduk. Ancak ileride yönetim kurulunun yaptığı gibi haksız suçlamaların önüne geçmek ve ortaklarımızın çıkarlarının korunabilmesi için mevcut sözleşme üzerinde KOOPERATİFİMİZİN HAK VE MENFAATLERİNİ GÖZETECEK ŞEKİLDE YAPTIĞIMIZ DEĞİŞİKLİKLERİ 13. madde başlığı altında genel kurul öncesinde yönetim kuruluna ulaştırdığımız halde hiç dikkate alınmamıştır. Yine GENEL KURULDA ÖNERGE HALİNDE DİVANA SUNMUŞ OLMAMIZA RAĞMEN, bu değişiklik önergelerinin gündeme alınması yönetim kurulu ve divanca engellenmiştir.

(Yönetim kurulunca dayatılan mevcut sözleşme taslağının kabulü konusunda bu kadar ısrarcı olunması dikkat çekicidir!)

Planlar bitmeden, arsalarımıza sığacak konut sayısı, iş merkezleri ve diğer donatı alanları belli olmadan yani, inşaat ruhsatını almadan, yönetim kurulunun yaptığı gibi hayali uygulamalara girmek, ortakları yanıltmaktan, birtakım çevrelere rant sağlamaktan öteye gitmezdi.

Burada yönetime, sözleşme kabul edilse idi şimdi inşaata başlayabilecek miydiniz? Diye sorsaydık, tabii ki hayır diyecekler ve arkasından “Henüz 547 davası sonuçlanmadı, sonuçlandıktan sonra bireysel tapularımız ve inşaat ruhsatları alınacak ondan sonra inşaata başlanabilecek” diyeceklerdi ve daha uzun süre beklemek durumunda kalacaktık. Öyleyse aceleniz neydi, bunun arkasındaki gerçekler nedir? Sorusu akla geliyor. Bu sorunun yanıtını da size bırakıyoruz.

5- Yönetim Kurulunun sık, sık tekrarladığı, “arsaların değeri sayemizde artmıştır” ve “biz güçlüyüz hallederiz” iddialarının ne kadar maddi zarara ve zaman kaybına neden olduğuna bakmak gerekir.

- Çankaya Tapu Kadastro Müdürlüğünün 06.02.2007 tarih ve 521 sayılı yazısı ile planda bulunan 11 maddelik hata ve noksanların giderilmesi için parselasyon planı Çankaya Belediye Başkanlığı’na geri yollanmıştır.

- Yine 547 no’lu parsele ilişkin tescil davasının uzun süreceği bilinmesine ve imar planı dışında bırakılarak planlama sürecinin kısaltılması olanağı bulunmasına rağmen yönetim kurulunca bu olanak kullanılmamış, bu nedenle mevcut imar planının geleceği tehlikeye girmiştir. Zira 547 parselin mülkiyetinin kime ait olduğu mevcut davanın sonunda verilecek karara bağlıdır. Gelinen süreçte, 547 nolu parselle ilgili davanın uzun zaman alacağı görülmektedir. Eğer mülkiyetinin tartışmalı olduğu gözetilerek plan dışı bırakılsaydı bu gün itibari ile imar planımızın Kadastro Müdürlüğünce onaylanması önünde hiçbir engel kalmayacak ve arsalarımızın değeri bir hayli artacaktı. Her şeyin doğrusunu bildiğini iddia eden, uyarılarımızı dikkate almayan yönetim kurulunun, yanlış uygulamaları sonucu zaman kaybına ve arsalarımızın değer kaybetmesine neden olmuştur. Arsaların değer kaybına kimlerin neden olduğunu sizlerin takdirine bırakıyoruz.

6- Yayınlanan yazılarda; Kadastro Müdürlüğü çalışmalarından bahsedilerek, kooperatifimize ait 10 parselden 4.ünde düzeltme işleminin bittiğini. Köylülerin kooperatifimize karşı sebepsiz zenginleşmeden dolayı dava açtıkları ve 2.500.000,00 YTL ödememize karar verildiği, kooperatifimizin de 2 parselde dava açıldığı belirtilmekte, para ödememiz gerektiği ima edilmektedir.

Dört adet parselde (575, 582, 592, 665 parsel) ve toplam olarak 24.385m2 arsamız küçülmüş, 15.867,01m2 büyümüştür. Bunun dışında davası devam eden 547 parselde ise 101.773m2 küçülme olmuştur.

Kadastro düzeltmeleri ile sonuçta arsalarımız küçülmüştür. Eğer büyüyen arsalardan dolayı para ödememiz gerekiyorsa, küçülen arsalarımızdan dolayı para almamız gerekmektedir.

Bültenlerde bu konu gerektiği gibi açıklıkla anlatılmamış, neden para almamız gerektiği izah edilmeyip gizlenmiş ve ortaklar para ödemesi gerektiği yönünde sıkıştırılmaya çalışılmıştır.

Kayıplarımız hakkında 2 parselde dava açıldığı söylenmesine 2005 yılı çalışma raporunda “parselasyon planını uzatacağı gerekçesi ile açılan davaların tarafları ile görüşülerek davadan vazgeçmeleri sağlanmıştır” denilmiştir. Zaten diğer davaların sürdüğü ve bu davalardan vazgeçilmesi ile herhangi bir kazancın söz konusu olamayacağı bilindiği halde köylüler lehine feragat edildiği ortaklardan gizlenerek, yönetim kurulu gücünü aldığı, Genel Kurula karşı sadakat, özen, bilgi verme mükellefiyetlerini ihlal etmiş ve yine kooperatifimiz zarara uğratılmıştır.

7- Olağan üstü genel kurul sonrasında Yönetim Kurulunca düzenlenen anket çalışmasıda yönlendirme maksatlıdır. İncelendiğinde; asıl amaçlarının yine ayni grup ve çevrelerle anlaşmak olduğu görülmektedir. Anketin içeriği; kişinin özel hayatına müdahale edecek şekilde düzenlenmiş olup böyle bir yetkiyi nereden aldıklarını sorgulamak gerekir.

Ankette yazılanlarla önceki söylemlerinin ne kadar çelişkili olduğunu ortaklarımızın gözünden kaçmadığına inanıyoruz(önceki bültende katlı dairelerin 7- 20 bin YTL’ye çıkacağı söylenirken anket formunda 40- 60 bin YTL’ye çıkacağı söylenmektedir. Hangi si doğru ikisi de yanlış mı yoksa?)

Ayrıca “arsa değerlendirme raporundaki” yaklaşım tarzı ve söylemler dikkatlice okunursa yönetim kurulunun yaklaşım tarzı ve üslubu ile aynı olduğunu görmemek mümkün değildir. Raporun onca para ödenerek hazırlatılmasının kooperatifimize ne kazandırdığını sorgulamak gerekiyor! Yönetim kurulu kentsel dönüşüm planına hazırlık çalışmasını mı yapıyor diye sormaktan insan kendini alamıyor.

Yönetim Kurulu anket ve değerlendirme raporlarını hazırlamaya harcadığı emek ve parayı Kooperatifin soruları çözümü için harcasaydı, çok daha faydalı bir iş yapmış olurdu. Dolayısıyla kooperatifimiz zarara sokulmamış olurdu

TARTIŞILMASI GEREKEN ALTERNATİFLER:

Yönetim kurulunun “arsaların değerlendirilmesi konusunda alternatif önerileri yoktur” iddiasına karşı yanıtımız şunlardır.

Öncelikli olarak 547 parsel davası ve 10 parseldeki Çankaya Kadastro Müdürlüğündeki hisse ve yüzölçümü sorunları giderilmeli, parselasyon planı sonuçlandırılarak İnşaat ruhsatlarının alınması aşamasına konumuna gelinilmelidir.

Çok seçenekli alternatiflerin olduğu anketler düzenlenerek ortakların görüşleri alınmalıdır. Ortaklar; genel kurulda kısa sürede söylenenlerle karar vermek durumunda bırakılmamalı, yapılacak anketlerde tüm alternatiflerin olumlu, olumsuz yönleri anlatılmalı, bu alternatifleri özümseyerek genel kurula gelmesi, bilinçli bir şekilde kararlara katılma olanağı sağlanması gerekmektedir. Yönetim kurulunun “ortakların bu sorunları tartışmasına gerek yoktur, her şeyin doğrusunu biz biliriz bizden iyisini kimse bilemez, her zaman bizim söylemlerimiz doğrudur” mantığı demokratik bir yöntem olmayıp kooperatifimizi ne duruma getirdiği ortadadır.

Ankete konulması gerekli çeşitli alternatiflerin bir kaçını aşağıda özet olarak bilginize sunuyoruz:

1-Yurtdışındaki firmalarla görüşülerek (görüştüğümüz Alman müteahhit firmalar, alt yapısı dahil isteğimize ve konut projelerimize göre yurt dışından kredi olanakları yaratarak konutlarımızı yapma önerisi getiriyorlar) kendilerinin kredi bulma şartı ile konutlarımızın yapılmasının sağlanması,

2- Bankalardan uzun vadeli kredi alınıp, fazla konut alanları ve ticaret merkezleri satılarak, mümkün olduğu kadar ucuza daire üretme olanağına kavuşmak.

3-Geçmişte olduğu gibi hissesini satmak isteyen ortakların hisselerini kooperatifçe değerinden alınarak, hem hisse değerlerinin normal değerlerine çıkması hem de ortak sayısını düşürerek kat karşılığı müteahhide verme yoluyla özlemini çektiğimiz dubleks dairelerimize kavuşma olanağının sağlanması.

4- Ortak alanların (ticari, sosyal, spor, rekreasyon alanı vs.) tüm ortaklara ait olma koşulu ve her bir arsaya kaç adet konut sığacağı hesaplanarak 200 - 300 kişilik alt kooperatifler kurulması olanağının yaratılarak her ortağın yapılmasını düşündüğü alternatiflerle aynı düşüncede olan ve tanıdık kişilerin bir arada konut sahibi olmasının sağlanması.

5- Ortak olanları satıp ortaklara dağıttıktan sonra, herkese arsa payı tapusunu devrederek kooperatifin tavsiye edilme olanaklarının yaratılması.

6- Arsaların toplu olarak satılması ve ortaklara dağıtılması,

7- Yoğunluğun artırılması olanaklarının yasal boyutu ile araştırılması, çevrede bulunan mülk sahipleri ve kooperatiflerin haklarına tecavüz etmeden tüm bölge için yeni planlama süreci koşulunun yaratılması,

8- Mevcut yapılaşma planına göre işin kat karşılığı yaptırılması, kooperatife düşecek konutların iki ortağa bir dübleks daire şeklinde dağıtılması ayrıca ticaret merkezlerinin satılarak eşit olarak ortaklara dağıtılması veya pay edilmesi

Bu alternatiflerin birçoğu bizce uygun değildir. Ancak tüm olasılıkların olumlu veya olumsuz yönleri ile ortaklara sunulması onların tüm detayları bilmesi ve doğru kararların verilebilmesi açısından önem taşımaktadır.

Bunca saldırıdan sonra gerçeklerin hiç değilse bir kısmını sizlerle paylaşmak istedik. Amacımız uzun süre mücadelesini sürdürdüğümüz arsalarımızdan, siz değerli ortakların hak ve menfaatlerinin korunarak, hepimizin maksimum fayda sağlanmasıdır. Yapılacak her çalışmanın tüm detayları “gizlenerek değil” tüm ortakların bilgisine sunularak onların vereceği kararlara saygı duyulması ve alınan kararlara uygun çözümler sağlanmasıdır.

Bizler olağan üstü genel kurulunda birbirlerimizi tanıdık ve sürekli bir araya gelerek mevcut yönetim kurulunun yapması gerekip yapmadığı yapmaması gerekip yaptığı işler konusunda ortakları bilgilendirmeyi görev edindik.

Yönetim kurulunun yetersiz olduğunu, bundan sonra seçilecek yönetimin mutlaka konusuna uzman teknik kişilerden (mühendis, hukukçu, planlamacı vb. gibi) oluşması gerektiğini düşünüyoruz. Sizinde bizim gibi düşündüğünüze inanıyoruz ve gelin birlikte karar alalım, birlikte yönetelim diyoruz.

Arsalarımızın değerinin şu andaki değerinden çok daha fazla olduğunu unutmayalım. Mutlaka Genel Kurula BİZZAT katılarak kooperatifimize sahip çıkalım.  30.05.2007

Saygılarımızla…