AKÇALI ARSA ve KONUT YAPI KOOPERATIF ORTAKLARI DAYANIŞMASI

27.02.2011 TARİHİNDE YAPILACAK OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULUNDA ÖNERİLECEK SÖZLEŞME METNİNDE SORGULANACAK NOKTALAR

1- Genel kurul çağrı metni ile birlikte neden sözleşme ortaklara gönderilmemiştir. Sözleşmenin 29.1 maddesinde konulan sözleşme içeriğinin gizlilik ilkesi 3. Kişiye verilmemesi şartı konulmuş olmasına rağmen, ortaklar 3. Kişi olmayıp aslı taraftırlar ve onaylayacakları hayati önemde olan sözleşmeyi özgür ortamda inceleme olanağına sahip olabilmeleri için sözleşme metni her ortağa mutlaka iletilmeli en azından genel kurulda sözleşme metni dağıtılmalıdır.

Cep telefonlarına mesaj çekilerek sözleşme metnini kooperatif bürosunda inceleyebilirsiniz demek tüm ortaklara cep telefonundan ulaşma imkânı bulunmadığı gerekçesi ile yasal yükümlülüğü ortadan kaldırmayacaktır.

Kooperatif bürosunda sözleşmeyi kısa sürede inceleme imkânı yoktur ve kişinin çevresindeki konuya vakıf kişilere sorma olanağını ortadan kaldırmaktadır.

Genel kurulda okunarak sözleşme içinde nelerin olduğu anlaşılamadan onay vermenin ileride önüne geçilemez zararların doğabileceği ihtimali ve genel kurulun iptal edilmesi nedeni olacağı unutulmamalıdır.

2- Sözleşmenin 2.2 maddesinde bulunan “Yüklenicinin seçim hakkı öncelikli olmak kaydı ile” ibaresi zaten “575 parselinden veya 582, 584,591,665,kadastro parsellerinden seçim yaparak birlikte oluşturacaklardır” cümlesinde seçim yerlerimizin belirlediği toplu yerde olması gerekliliği düşünüldüğünde fazla alternatifinde bulunmadığı göz önünde bulundurularak “İş sahibinin seçim hakkı öncelikli olmak kaydı ile” şeklinde değiştirilmesi daha uygun olmaz mı?

3- Sözleşmenin 4.6 maddesi sonunda bulunan “itirazların değerlendirilerek reddedilmesi sonucunda imar plan değişikliklerinin kesinleşerek tescili ile birlikte imar plan değişikliği süreci sona erer” cümlesinin “itirazların değerlendirilerek reddedilmesi sonucunda imar plan değişikliklerinin belediyece tescil edilmesi ve açılacak davalar sonunda planın kabul edilmesi ile yasal olarak planın kesinleşmesinden sonra imar plan değişikliği süreci sona erer” şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

4- Sözleşmenin5.2 maddesi sonunda bulunan “daire büyüklüğü balkon/balkonlar dahil net 147 – 150 m2 arasında, zemin kattaki iki daire ise net100m2 nin altında olmamak üzere planlamanın getirdiği m2’lerde yapılacaktır.” ibaresinin, “daire büyüklüğü balkon/balkonlar dahil tüm daireler net 147 – 150 m2 arasında, olmak üzere planlamanın getirdiği m2’lerde yapılacaktır.“ şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

5- Sözleşmenin 8.3 (b) bendinde bulunan ve özet olarak “hukuki süreci devam eden 547 parselin iş sahibi adına tapuda tescil edilmesi halinde, iş sahibi söz konusu kadastro 547 parselden oluşacak yeni imar parsellerini yükleniciye tapuda ferağ etmeyi kabul ve taahhüt eder.”

Cümlesi ile geçen yıl yapılan olağanüstü genel kurulunda kooperatif başkanının kürsüde genel kurula katılan ortaklara söylediği “547 parsel yapılacak sözleşme dışında tutulacaktır.” cümlesi unutulmuştur.

Henüz hukuki süreci devam eden bir mülkün sözleşme kapsamına alınamayacağı, kaldı ki mülkün iş sahibine geçmemesi durumunda yüklenicinin herhangi bir talepte bulunmayacağı da sözleşme maddesinde bulunması, söz konusu parsel olmadan da yüklenicinin karlılığı olduğunu göz önünde bulundurularak ve söz konusu parsele mevcut onaylı plana göre 418 adet dubleks konut sığdığını, yoğunluk artışı yapılması durumunda 1200 civarında konutu barındıracağını bilerek bu maddenin kaldırılarak “işbu sözleşmenin kapsamını hukuki süreci devam eden kadastro 547 parsel sözleşme kapsamı dışında kalacaktır” şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

6- Sözleşmenin 8.6 maddesinde kooperatifimizin yükümlülüğü altına alınan “İnşaat ruhsatlarının alındığı tarihten itibaren konutlara iskân alınıncaya kadarki zaman aralığında Yüklenicinin satış politikasına menfi etki etmemesi amacıyla üyelik devirlerinin yapılmaması ana esastır.” Cümlesinin konması doğru mudur?

7- Sözleşmenin 10.1 maddesinde bulunan “iş sahibi için üretilecek 3381 adet konutun her türlü alt yapı, üst yapı, ortak alanlar, peyzaj düzenlemesi, STK (Sosyal Kültürel Tesisler) ve Spor tesisleri alanının imalatının tamamlanarak teslimi” cümlesinin “iş sahibi için üretilecek 3381 adet konutun her türlü alt yapı, üst yapı, ortak alanlar, her ortağa bir adet düşecek şekilde kapalı otoparklar yüklenici tarafından karşılanacak, peyzaj düzenlemesi, STK (Sosyal Kültürel Tesisler) ve Spor tesisleri alanının imalatının tamamlanarak teslimi” ” şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

8- Sözleşmenin 16.6 maddesinde bulunan “iş sahibi kabul onayından en geç 15 takvim günü içerisinde tablo 4 e göre yüklenicinin hak kazandığı taşınmazları yüklenicinin kedisine ya da liste halinde bildireceği üçüncü kişilere tapudan ferağ vermek sureti ile devreder.” Cümlesinin 3. Kişilere devredilip mahkemece planın bozulması durumunda devredilen arsaları almamız mümkün olmayacak veya çok zor olacağı göz önüne alınarak. “İş sahibi, Büyük şehir belediyesince, yoğunluk artışı kabulü onaylandıktan ve açılacak davalar sonucunda plan, kabul edilip kesinleşmesinden sonra, en geç 15 (onbeş) takvim günü içerisinde Tablo 4’e göre yüklenicinin hak kazandığı taşınmazları Yüklenicinin kedisine ya da liste halinde bildireceği üçüncü kişilere tapudan ferağ vermek sureti ile devreder.” Şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

9- Sözleşmenin17.7 maddesinde bulunan “Kabul tutanağının aynı zamanda işin teslimi yerine geçer.” Cümlesi TOKİ ve Bayındır ve İskân Bakanlığı kabul yönetmeliği esaslarına göre geçici kabul yapılmasından sonra tüm imalatlar bir yıl boyunca garanti kapsamında olması gerektiği gerekçesi ile“İşin teslimi Bayındırlık ve İskân Bakanlığı kabul yönetmeliği esaslarına göre yapılır” şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

10- Sözleşmenin17.7 maddesinde özetle belirtilen (yol, elektrik, su, kanalizasyon, telefon, kablolu TV, doğalgaz, otomatik bahçe sulama sistemi, v.s.) ve devamında Yüklenici tarafından eksiksiz olarak yapılır ve yapım için gerek duyulan tüm malzeme ve işçilik giderleri Yüklenici tarafından karşılanır. Maddesine ileride problemlerin çıkmaması gerekçesi ile (yol, elektrik, su, kanalizasyon, her konuta asgari bir adet olmak üzere bina altlarında veya işverence uygun görülecek yerlere kapalı otoparklar,telefon, kablolu TV, doğalgaz, otomatik bahçe sulama sistemi, v.s.) şeklinde ilave yapılması daha doğru olmaz mı?

11- Sözleşmenin 22,1-22,2 ve 22,3 maddelerinde inşaat ruhsatı alındıktan sora 15 işgününde tapuda ferağ etmekten imtina etmesi halinde Yükleniciye nakden 300.000.000TL cezai şartı konması,

İş Sahibinin ara hak edişleri onaylamasından sonra yüklenicinin hak ettiği taşınmazları tapuda ferağ etmekten imtina etmesi halinde her bir hak ediş için 50.000.000TL cezai şart koşulması

İş Sahibinin, işbu Sözleşmeyi herhangi bir haklı sebep olmaksızın son genel kurul kararının iptal edilmesi hallerinde Yükleniciye 500.000.000TL cezai şart konması çok insafsızca konmuş maddeler değimi. Bu maddenin konulmasında tüm arsalarımız satışa çıksa bile böyle bir cezanın ödenemeyeceği ve yasal açıdan bunun mümkün olmadığı düşünülmemiş mi?

TÜM BUNLARA RAĞMEN YÜKLENİCİYE HERHANGİBİR CİDDİ BİR CEZAİ MÜEYYİDE UYGULANMAMASI VE EN ÖNEMLİSİ TEMİNAT OLMAMASI SİZCE DOĞRU BİR DAVRANIŞMIDIR.

12- Sözleşmenin 30.3 maddesinde bulunan “Taraflar, iş bu sözleşmeyi noterde yapılmak kaydıyla karşılıklı olarak değiştirmeye yetkilidir” cümlesi yönetim kuruluna tüm yetkinin verilmesi anlamına geleceği ve yönetim üzerinde şaibelere yol açacağı gerekçesi ile “Taraflar, iş bu sözleşmeyi iş sahibinin genel kurul kararı almasından sonra noterde yapılmak kaydıyla karşılıklı olarak değiştirmeye yetkilidir” şeklinde değiştirilmesi daha doğru olmaz mı?

13- Teknik Şartnamenin 20. Maddesinde “Kapalı otopark istenmesi durumunda her konut için kişi başına 17.500 TL/konut fark bedeli olarak yükleniciye ödenme ve bu bedelin ödeme tarihine göre güncellenmesi” şartının konması,

Bu yoğunluktaki yapılaşma alanlarında ve kendisini iddialı olarak gösteren bir projede kapalı otopark yapma zorunluluğu olduğu, sözleşmenin bu hali ile onaylanması durumunda günün koşuşlarına göre ortak başına asgari 17.500 olmak üzere 30.000TL leri bulacak ödemelerin kaçınılmaz olduğu, göz önünde alınarak

Madde ye “ücretsiz olarak kapalı otopark yapma zorunluluğu” şartı konması daha uygun olmaz mı?

Akçalı Arsa Ve Konut Yapı Kooperatifi Ortak Dayanışma Gurubu