AKÇALI ARSA ve KONUT YAPI KOOPERATIF ORTAKLARI DAYANIŞMASI

Not: Bu yazımı, her olayın kayda girmesini, gelecekte söylenenleri hatırlama ve yanlış yere suçlamaları önlemeyi amaçladığımdan uzun bir yazı olarak hazırladım. Bir belge olması ve dikkatlice tümünün okunması dileğimle saygılar.

28.02.2011. TARİHİNDE YAPILAN 4. OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULUNU DEĞERLENDİRMEM

Hiç düşünebilir misiniz, bedeli 1.450.000.000 TL olan bir sözleşmeyi, 3381 ortağa göstermeden, genel kurulda okunmadan, seçilmiş 15 kişilik komisyona güvenerek, on dakikalık bilgi vermeleri ile onaylayacaksınız.

Hiç düşünebilir misiniz, bu büyüklükte bir sözleşmede yapılmak istenen değişiklikleri hiç okutmadan genel kurul onayına sunarak ret edeceksiniz.

Hiç düşünebilir misiniz, kooperatif yönetimi ve komisyon üyelerinin kısa başlıklar olarak;

*Mümkün olan en az ödeme ile konut sahibi olmayı amaçladık. (6 yıldır ne diyorlardı hatırlayalım “hiç para ödemeden konut sahibi olacağız, aidat toplamamıza gerek yoktur.”

*Bölgede kooperatif hisseleri 160-200 bin TL civarında gidiyor. Emsal artışı ile bizim önümüzde açılacaktır. (emsal artışı yapılmadan komşu arsalarda her hisse 160-200 bin değer buluyor, bizde acaba neden 90.000TL ediyor?)

*Geçen yıl yapılan genel kurul kararlarında, konut sayısının maksimum 9.660 konutu kapsaması, sürenin 7 yıl olarak ve her konutun minimum 150 m2 olması koşullarında değişiklikler yapılarak genel kurul iradesi dışına çıkıldığından genel kurul onayı alınması zorunluluğu çıkmıştır. (Ayrıca 547 parsel de sözleşme kapsamı dışında kalacaktı. Burada da genel kurul iradesi dışına çıkılmıştır. Sözleşmede değişiklik yapma yetkisi yönetim kuruluna verildiğinden artık sözleşmede değişiklik yapılması durumunda genel kuruldan onay alma zorunluluğu da ortadan kalkmıştır. Bu söylemle konut sayısının 9.660 üzerine çok çıkılacağı anlaşılıyor.)

*Dört dörtlük sözleşme yaptık, ancak karşımızda büyük bir firma var. Değiştirmek zorunda kaldık.

*Gönlümüzün her istediği olmuyor.

*Taş ocaklarından yer alırsak kapalı otopark giderleri çok fazla olacağından yüklenici bu giderleri karşılamamızı (bu günkü koşullarda kişi başına 17.500 TL sonrası bilinmiyor) istiyor.

*Bu büyüklükte bir projeyi %30-35 ten fazlaya vermeniz mümkün değildir. (Şu andaki planla %45-50 civarında gittiği herkesçe biliniyor)

*Dağıtım tabloları henüz belli değildir. Ada ve parseller oluşturulmadan tabloları oluşturmak mümkün değildir.

*İnşaat ruhsatı alındıktan sonra tablo 2 deki taşınmazları devredeceğiz. (konut dışında kalan tüm ticaret merkezi vb. alanlar) Bundan sonra devredeceğimiz 10.000 konut kalacak.(dağıtım cetvelleri olarak bilinen tablo 1,2,3 henüz belli olmayıp olmayan tablolara göre devredilecek arsalar belirlenmiş oldu!)

*Yapılan sözleşme çok mükemmel bir sözleşme değildir.

*Mevcut sosyal ve fiili durumumuz! Eleştirileri haklı çıkarmıyor. (fiili ve mevcut durumumuz her isteneni vererek teslimiyetimizi mi gerektiriyor?)

*Üye devirlerinin önüne geçilemez bu saçmalıktır, firmanın istemi ile kendi konut değerleri düşürmesin diye konmuştur. (saçmalık olduğu biline, biline neden kondu böyle saçma madde!)

*Belediyeden nasıl kararlar çıktığını biz biliyoruz. Şehir plancıları da karaların nasıl çıktığını biliyor.

*Sözleşmede yönetime değişiklik yapma yetkisinin verilmesinin getirisi ve götürüsü yoktur. Zaten yönetim kurulunun sözleşme yapma yetkisi vardır. (Sözleşme yapma yetkisi var ancak yürürlüğe koyma yetkisi genel kurulundur.)

*Arsalarımızı, 3. Kişiye devretme konusunda tapuya şerh konacaktır. Alacak kişi durumu kabullenmiş olacağı için sorun yaşanmaz. Risk var mı tabi iki vardır. (Riskin büyüklüğünü hep birlikte yaşayınca anlayacağız.)

*Sözleşme metni sahsı kanaatime göre dağıtılmalıydı. Yüklenicinin istemi doğrultusunda dağıtılmamıştır!

*Gizlilik şartı olmasını yüklenici firma istedi. Zar zor ancak genel kurulda açıklama kararı alınabildi! (sözleşmenin 29maddesi 8. Bendinde belirtilen “genel kurulda kooperatif ortaklarına sözleşme ile sözlü ilgili bilgi vermesi, sorulacak soruları yanıtlaması ve bunun gibi çalışmaları gizli bilginin açıklanması olarak nitelenemez ve sözleşmeye aykırılık teşkil etmez.” Cümlesinden anlaşılacağı gibi sözleşmenin okunmasına dahi izin alınamamış, sadece bilgi verilme izni alınabilmiştir.)

*Sözleşmede, değişiklik yapma yetkisi genel kurul yetkisindedir şeklinde değiştirilebilir

*Benim cebimden para çıkmasın düşüncesi ile 100m2 lik konutlara talep çok olacaktır. (cebimizden ne büyüklükte para çıkacağının ve ödeyemez duruma geleceğimiz için 100m2 lik konuta razı olma durumunda kalacağımızın bundan daha iyi izahı olabilir mi?)

*Yoğunluk artışı yapılamaz deniliyor, Ankara’nın kalbine hançeri saplayarak belli yerlere yoğunluk artışı yapılıyor. Anteres te vb yerlerde olduğu gibi.

*Mesa firması ile görüştük gücü yetmedi. Işın içinde sıyası güç var.

*Açık konuşuyorum Avni (sözleşmeye itiraz eden üye) arkadaş adını da veriyorum bizi, meclis üyesi …..ne (adı açıklanıyor ancak kişi şahsına saldırı gerekçesi ile yazmayı uygun bulmadım) götürdü kendisi ile 5 ağustosta görüştük, artışın %30 unu Ankara belediyesine veya Keçiören Belediye spora devredelim dedi, hala bekliyoruz.

*Senin dediğin firma ile anlaşsak iyi olacaktı şimdi kötü olmuş.

*Bu iş bakanlar kuruluna götürülecek benim gücüm yok, firmanın var.

*Sözleşmede küçük detaylarla oynayabilirsiniz ancak ana detayla oynayamazsınız.

*Firmanın birçok işi var, sıkıntı gözükmüyor. Sözleşmede önerilen değişiklikleri kabul ederseniz firma kendi prestijini kaybeder ve sözleşmeyi ret eder.

Söylemlerinde görüldüğü gibi bazı değişikliklerin yapılmasını kendileri bile kabul etmesine rağmen, herhangi bir değişiklik yapılmadan sözleşme onaylansın.

Komisyon üyesi olup sözleşmeye itiraz eden iki kişinin itirazları noktaları,

3. olağanüstü genel kurul kararı ile verilen yetkilerin dışına çıkılması.

Kişi başına kapalı otoparklar için 17.500TL istenmesi,

547 parselin yükleniciye verilmesi,

7 yıl olan işin bitim süresinin 130 aya çıkarılması,

Ortağın yapacağı ödemelerin bu günkü süreçte 42.000TL yi bulacağı, sözleşmeyi genel kurul kararı alınmadan değiştirme yetkisi,

Konuların da olmuş,

genel kurulda söz alan ortakların kaygıları ise;

*Mesa firması da çok güçlüydü, ancak yapımı biten bloklarına proje iptali geldi ve Çankaya belediyesi okul alanı olarak planı düzeltti.

*Her hâkimi demi halledeceksiniz.

*Birçok yerde iptal kararları çıktı. Atlantis de de iptal kararı çıktı.

*Bu gidişi çok tehlikeli görüyorum.

*Sözleşmeyi bir takım hususları kaçırmak için dağıtmadılar.

*Bölgede %30 ile değil %50 ile veriliyor.

*Teminat konmamış.

*Yüklenicinin, sigorta primlerini ödememesi ve işi başka firmaya devretmesi durumunda borçlar yüzünden konutta istemeyiz durumuna düşebiliriz.

*Hiç birimiz yapılan açıklamalarla kafamızdaki sorulara cevap bulamadık.

Şahsımın gurup adına dile getirdiği kaygılar ise;

3. Olağanüstü genel kurulunda söylediklerim ile aynı düşüncedeyim. Yapılacak olan emsal artışı mutlaka bozulacaktır. Buna rağmen bu yolu denemek istiyorsanız sözleşmede bir takım değişiklikler yapma zorunluluğunuz vardır. Aksi halde kooperatifimizi çok büyük tehlikeler beklemektedir.

Gördüğümüz tehlikeleri, 9 madde olarak belirledik ve sözleşmenin değiştirilmesi için sizin onayınıza sunacağız.

Şu bilinmelidir ki her ortak bu sözleşmeye göre ortalama olarak 40.000TL civarında bu günkü koşullarda para ödemek zorunda kalacaktır.

Yönetim kurulu, tüm bu tehlikelere karşı hiç değilse yıllardır söylediği hiç para ödemeden konut sahibi olacaksınız iddiasını sürdürerek, “ücret ödemeden her ortak bir konut sahibi olacak” diyebilse idi. Bunu dahi diyemedi.

Şeklinde olmuştur.

Söz konusu kaygılar ve genel kurula sunduğumuz önergeler nelerdi;

1- Sözleşmenin5.2 maddesi sonunda bulunan “daire büyüklüğü balkon/balkonlar dahil net 147 – 150 m2 arasında, zemin kattaki iki daire ise net100m2 nin altında olmamak üzere planlamanın getirdiği m2’lerde yapılacaktır.“ ibaresinin, geçen yıl yapılan olağanüstü genel kurulunda alınan karar gereği “daire büyüklüğü tüm daireler için net 147 - 150 m2 olacaktır.” şeklinde değiştirilmesini öneriyoruz.

2- Sözleşmenin 8.3 maddesi ikinci paragrafın da bulunan, “İş sahibi ve yüklenici, işbu sözleşmenin kapsamını hukuki süreci devam eden kadastro 547 parselin tablo 3’e aktarılması esasına göre düzenlenmiştir” cümlesi ile başlayıp devam eden tüm paragrafın kaldırılarak, geçen yıl yapılan olağanüstü genel kurulunda alınan karar gereği “hukuki süreci devam eden kadastro 547 parsel iş sözleşme kapsamı dışında kalacaktır” şeklinde değiştirilmesini öneriyoruz.

Bu önergede belirtilen 547 parselin kaybedilmesi durumunda yüklenici talepte bulunmayacak, yani 547 parsel olmadan da kazanacak. 418 dubleks konut alanını barındıran 547 parselin ortalama değeri 200.000 hisse/TL olduğu düşünülürse 83.600.000 TL eder. Bu ne anlama gelir sadece bu parsel her ortağa 24.750 TL’lik değer kazandırıyor. Yapılmak istenen bu değerin ortaklardan alınıp yükleniciye devredilerek karına kar katılmasıdır. Bir önceki olağanüstü genel kurulunda yönetim kürsüde sorulduğunda 547 parsel sözleşme kapsamı dışında kalacak dememiş miydi hatırlayalım!

3- Sözleşmenin 8.4 maddesinde bulunan (a) ve (b) bendine, (c) bendi olarak “yüklenici, tablo 4 e göre kendisi adına tapuda ferağ edilen arsaların karşılığında, bunların emlak değeri tutarında iş sahibine teminat mektubu vermeyi kabul ve taahhüt eder” eklenmesini öneriyoruz.

Sözleşmede yükleniciden herhangi bir teminat istenmemesi ve herhangi bir cezai müeyyidenin olmaması ne anlama geldiğinin yorumunu yapmaya gerek var mı?

4- Sözleşmenin 6.5 Maddesinde “İş Sahibi, işbu Sözleşme konusu taşınmazlara ilişkin inşaat ruhsatlarının alınmasını takip eden en geç 7 (yedi) takvim gün içinde Tablo 4’te yer alan pursantaja göre taşınmazları yüklenici ’ye veya onun tayin edeceği üçüncü kişilere tapuda devir edecektir.” Cümlesinde bulunan üçüncü kişilere devredilme hükmünün kaldırılmasını öneriyoruz.

Dikkat edilmeli çok tehlikeli bir madde, yoğunluk artışı askıdan iner inmez (itirazlar ret edilip, edilmez) tüm ticaret alanları ve konut dışında kalan alanlar daha hiçbir iş yapılmadan devredilecek hem de yükleniciye değil üçüncü kişilere. Bundan büyük tehlike düşünülebilir mi?

5- Sözleşmenin17.7 maddesinde bulunan “Kabul tutanağının aynı zamanda işin teslimi yerine geçer.” Cümlesinin, “İşin teslimi Bayındır ve İskân Bakanlığı muayene ve kabul yönetmeliği esaslarına göre yapılır” Şeklinde değiştirilmesini öneriyoruz.

6- Sözleşmenin 22 maddesinde belirtilen cezai şartlar, herhangi bir olumsuz durumda tüm arsalarımız satışa çıksa bile cezanın ödenemeyeceği ve yasal açıdan bu büyüklükte cezanın mümkün olamayacağı gerekçesi ile tüm yazılı metin aynı kalmak kaydı ile

22.1 maddesinde bulunan 300.000.000 (üçyüz milyon) TL nin 30.000 (otuz bin)TL ye düşürülmesini,

22.2 maddesinde bulunan 50.000.000(elli milyon)TL nin 5.000(beş bin)TL ye düşürülmesini,

22.3 maddesinde bulunan 500.000.000(beşyüz milyon)TL nin 50.000(elli bin)TL ye düşürülmesini öneriyoruz.

7- Sözleşmenin 26.4 maddesin de bulunan “Yüklenici, Tablo 2 ve Tablo 3’e göre devir aldığı taşınmazlar üzerinde kısıtlama olmaksızın her türlü hukuki tasarrufta bulunmaya yetkilidir.” Cümlesinde bulunan Tablo 3’e ibaresinin kaldırılarak “Yüklenici, Tablo 2 ye göre devir aldığı taşınmazlar üzerinde kısıtlama olmaksızın her türlü hukuki tasarrufta bulunmaya yetkilidir.” Şeklinde değiştirilmesini öneriyoruz. (tablo 3 konut alanı dışında kalan tüm alanları içermektedir.)

8- Sözleşmenin 31.3 maddesinde bulunan “Taraflar, iş bu sözleşmeyi noterde yapılmak kaydıyla karşılıklı olarak değiştirmeye yetkilidir” cümlesi genel kurulun yetkisinde olması nedeni ile 31.3 maddesinin sözleşme maddesinden çıkarılmasını öneriyoruz.

9- 547 parselin yükleniciye devredilmesi karşılığı olarak 547 parselin yükleniciye verilmesi durumunda elde dilecek konutların %35 işverene devredilecektir şeklinde veya

İşveren hissesine düşen konut ve diğer alanlar için (yapı denetim giderleri, KDV giderleri, kapalı otoparklar için istenen ücret, tapuya şerh koyma masrafları, vergi masrafları, vb. masraflar) herhangi bir bedel ödemeyecektir. Şartının sözleşme maddelerine konmasını öneriyoruz.

Bu önergelere hayır deme imkânımız var mı sanmam.

Önergelerin dışında kalan tehlikeleri de kısaca görelim,

*Yoğunluk artışı planının iptal edilmesi durumunda, mahkeme süresi içinde yapılan ve parasını ödeme zorunda kalacağımız konutların akıbetinin ne olacağı,

*Mevcut onaylı plana göre yapılacak inşaatın mimarı vb. projelerin yapılması, ortağın yapılaşma sonunda neye sahip olacağını görerek karar vermesi gerekirken, yapılacak hayali plana göre daire büyüklüğü ve projesi olmadan sözleşme yapmanın yasal olup olmadığı,

*Yüklenici firmanın ortaklar tarafından bilinmemesi,

*Arsalarımızın bulunduğu bölgede mevcut onaylı plana göre sözleşme yapılmaya başlamış olduğu ve yoğunluk artışı yapıldığında bölgedeki düşük yoğunluklu alanlarla birlikte onlarında tepki duyacakları, birçok davanın açılacağı,

*Yapılacak yoğunluk artışı planı ile belediyeye devredilecek (yol vb.) arsalarımız, planların mahkeme yolu ile bozulması durumunda alınamayacağı.

Tüm bu tehlikelere karşı verilen değişiklik önergeleri niçin genel kurulca kabul edilmedi?

Divan başkanlığına ortalama 40 imzalı önerileri sunduğumuzda okunmadan, üzerinde tartışma açılmadan direk oylamaya geçildi ve divanın marifeti ile içinde ne olduğu bilinmeden önergeler ret edildi. Genel kurula hükümet komiserinin gelmemesi büyük bir kayıptı. Hükümet komiserleri, genel kurula sunulan önergeleri okumadan ve tartışmaya açmadan oylama yaptırmanın yasal olmadığını ve yapılması durumunda suç işlenmiş olacağını bilir ve bu hatayı yapmazdı.

Bu duruma itirazlarım, “ne yapalım genel kurul onayından geçmedi, önergeleri tek tek tartışmaya imkânımız yoktur” şeklinde geçiştirmelerle ret edildi.

Son bir çare olarak önergelerin yedisini içeren toplu önergeyi verme imkânına sahip olduk ve hızlı şekilde okuma fırsatı buldum ancak maddeler üzerinde konuşmama izin verilmedi ve direk oylamaya geçildi. Oylamadaki haksızlıkları ve yönlendirmeleri anlatmaya gerek yok herkesçe biliniyor.

Evet, böyle bir genel kurul yaşadık!

Genel kurula katılan 1005 asıl ortağın çok azının olumsuzluklara tepki gösterdiğini, bir kısmının hisse değerleri biraz artsın elden çıkarayım bu işin sonu yok düşüncesi ile çoğunluğun ise her şeyi göre göre ve bile, bile çaresizlik içinde sessiz kaldığını gördük.

Çare yok muydu, vardı ancak her genel kurulda sunduğumuz çarelerin çeşitli oyunlarla nasıl tartışmaya açılmadan engellendiğini unutmamak gerekir.

Ne olacak şimdi! Hisse değerleri biraz yükselecek ve yönetim kurulu bununla övünç duyacak; aynı durumda olan arsa sahipleri 200.000TL civarında hisselerini devredebilirken bizim hisselerimiz ancak 90.000TL civarında devredebiliyor. Bu değer, 120.000TL civarına çıktığında övünebilir miyiz?

Her genel kurulda söylediğim gibi, bizler hangi değerlere sahip olduğumuzun, elmas değerinde nasıl bir arsamızın olduğunun hala farkında değiliz.

Ne olurdu tüm bunlarla uğraşmasak yasal olmayan yollara girmeden, çevremizi rahatsız etmeden, birilerine büyük rantlar sağlama olanağı yaratmadan her genel kurulda çeşitli alternatifler sunduğumuz önerilerimizden birini seçip yolumuza devam etsek.

Alternatiflerden bir örnek verelim;

Ortaklığını devredenlerden geçmişte olduğu gibi kooperatif adına alabilseydik ve şimdi ortak sayımız 2500 civarına düşmüş olsa idi. Ticaret merkezleri ve diğer konut dışı alanlar da yükleniciye verilerek birer dubleks daire sahibi olamaz mıydık? Yapılan sözleşme ile konut sahibi olmamız mümkün olmayacaktır. Diyelim ki olduk, ödemek zorunda kalacağımız en az 40.000TL yi söz konusu dubleks konutlara sahip olmak için versek (hisse alımına) daha iyi olmaz mıydı? İki değer arasındaki farkı hayal edebilir miyiz?

Basit bir hesapla,

Kooperatif arsalarının bulunduğu yerde %50 ile yüklenici ile anlaşma olanağı olduğu ve Toplam arsaların %18 sinin ticaret merkezi ve diğer sosyal donatı alanları olduğundan %65 ile verme olanağı yaratılabileceği düşünülürse;

Su anda konut sayımıza göre hesap yapıldığında,

KONUT ŞEKLİ Toplam Konut sayımız %65

Dubleks Konut 588 382

Ada bazlı dubleks konut 2169 1410

Teras evler 25 16

Çok katlı konut 782 508

Çok katlı k. + Tic. Mer. 270 176

TOPLAM 3834 2492

2492 Konut elde ederiz. Bu durumda 3381 ortağın 889 kişisi konut sahibi olamayacağından 2492 kişi 889 ortaklığı kooperatif adına almak durumunda kalacaktır. Her ortaklığın 90.000TL olduğu kabul edilirse kişi başına 32.106 TL ödenmesi durumunda yukarıda belirtilen konut şekli ile konutlaşma sağlanmış olur.

Bu işlem son 7 yıldır devam etmiş olsa idi daha küçük maliyetlere gerçekleşmiş olacak ayrıca ödeme olanağı yaratılmış olacaktı. Yönetimin, ortakları sürekli bedava ev sahibi yapacağız, para toplamaya gerek yoktur yönlendirmesi ve gelinen durumda ödemek durumunda kalacağımız ödemeleri düşündüğümüzde ortakların nasıl kandırıldığını görmekteyiz.

Tüm bu olanlardan sonra yanlış olduğunu bilerek, beklemek gerektiğini düşünüyorum. Hatırlayalım 2006 yılında önümüze bir sözleşme ile gelinmiş ve büyük saçmalıkları içeren sözleşme, genel kurula katılan büyük bir çoğunluğunun ret etmesi ile büyük bir tehlikeden dönülmüştü. O gün bu gündür her genel kurulda yönetim kurulu sözleşmeye ret oyu verenleri “onay verilmiş olsa idi şimdi inşaatlarımız bitmişti” diyerek suçlayıp duruyor. Bizlerin sözleşmeye onay vermeyerek büyük tehlikeden döndüğümüzü ortaklara genel kurullarda verilen 5 dakikalık konuşma süresi içinde anlatmamıza imkân yoktur.

Yapılanların yanlış olduğunu yaşayarak görmek durumundayız. Ancak şunu da biliyorum yanlışı görünceye kadar atı alan Üsküdar’ı geçmiş olacak ve bu gün bu yanlışları yapanlar genel kurula gelemeyecekler gelmelerine de gerek kalmayacaktır!

Yapılan genel kurul tamamen kanunlardan uzak hiçbir geçerliliği olmayan bir genel kurul oldu. Sadece sözleşme metninin ortaklardan gizlenmesinin dahi genel kurulu iptal gerekçesi olacağı bilincindeyim.

Madem; genel kurula katılan 1005 asıl ortağın büyük çoğunluğu evet demiştir. Kooperatifimizi bekleyen tehlikeleri bizzat yaşayıp zararını görünceye dek bekleyelim. Aksi halde yine bu güne kadar olduğu gibi “sizi bedava konut sahibi yapacaktık ancak engellediler” söylemleri ile birilerini suçlayıp prim yapmaya çalışılacak ve kulağa hoş gelen söylemleri duyan ortaklarımız da gerçekleri göre göre ve bile bile bu yalanları onaylayacaklardır. Sonuçta da bu gün olduğu gibi gerçek yolumuzu hiçbir zaman bulamayacağız.

Bu nedenledir ki bekleyip görelim diyor görünce konuşalım ve sorumluları sorgulayalım diyorum. Tabiyi ki elde bir şeyler kalmış ise!

Bu güne kadar sizleri bilmeden kırdıysam, üzdüysem özür diliyorum. Tüm söylemlerim, 10 yılını başkan, başkan vekili olarak kooperatif yönetiminin de bulunarak 17 yılık kooperatif sürecinde edindiğim ve doğruluğundan hiç kuşkum olmayan bilgi ve belgelere dayanmakta idi.

Her zaman tüm ortakların çıkarı için doğru bulduğum düşüncelerimi söylemeye devam edeceğimi ve edindiğim bu belge ve bilgileri paylaşmak isteyenlerle paylaşacağımı bildiriyor, hoşça kalın diyorum.

Cengiz TEKİN